인구는 줄어드는데 집은 왜 모자랄까 (통계 5개로 읽는 인구 감소 부동산)

“인구가 줄면 집값은 떨어진다.” 부동산 이야기에 늘 따라붙는 공식이에요. 그런데 이 인구 감소 부동산 공식은 절반만 맞아요. 서울이 그 증거예요. 지난 1년 서울에서 사람은 3만 5,803명 줄었는데, 정작 필요한 집은 더 늘었거든요.

오늘은 새 순위표를 만드는 대신, 우리가 이미 정리해 둔 통계 다섯 개를 한자리에 겹쳐볼게요. 인구, 세대수, 1인가구, 소득, 고용률이에요. 숫자 하나하나는 각 글에서 봤지만, 다섯 개를 나란히 세우면 그때는 안 보이던 신호가 드러나요. 먼저 서울 한 도시만 떼어놓고 보죠.

서울 한 도시가 보여주는 역설

한 도시에서 인구 화살표는 아래로, 세대수와 소득 화살표는 위로 갔어요. 이 어긋남이 오늘 이야기의 뼈대예요. 왜 이런 일이 벌어지는지, 통계 다섯 개를 순서대로 풀어볼게요.

인구는 줄어도 수도권은 오히려 커졌어요

먼저 사람 수부터 보죠. 인구가 준다는 말 자체는 사실이에요. 시도별 인구 순위에서 1년 새 인구가 늘어난 곳은 전국 17개 시도 중 단 5곳뿐이었어요. 서울은 3만 5,803명, 부산은 2만 460명 줄었고요. 그런데 늘어난 5곳 안에 경기와 인천이 들어 있어요.

여기서 신호 하나가 잡혀요. ‘인구 감소’는 전국 총량의 이야기지, 수도권의 이야기가 아니에요. 서울을 떠난 사람 상당수는 사라진 게 아니라 경기와 인천으로 이동했어요. 그래서 경기 인구는 1년에 5만 명 넘게 늘어 1,376만 명을 넘겼어요.

사람은 줄었는데 세대수가 늘어난 이유

두 번째 통계에서 반전이 나와요. 서울 인구는 3만 명 넘게 줄었는데, 같은 기간 서울 세대수는 오히려 2만 1,936 늘었어요. 세대수 순위를 보면 경기 세대수는 1년에 8만 세대나 늘었고요. 사람 수 그래프와 가구 수 그래프가 정반대로 움직였어요.

집 수요를 정하는 건 사람 수가 아니라 가구 수예요

가구가 왜 이렇게 빠르게 쪼개질까요. 1인가구 때문이에요. 1인가구 비율 순위에서 서울은 39.9%로 전국 1위예요. 서울에 있는 집 열 곳 중 네 곳에 한 사람만 살아요.

주택 수요는 인구가 아니라 가구 수로 정해져요. 한 집에 살던 가족이 여러 집으로 나뉘면, 사람 수가 그대로여도 필요한 집은 늘어나요. 인구 감소 부동산 통념이 절반만 맞는 지점이 바로 여기예요. 사람 수만 보면 수요가 줄 것 같지만, 가구 수를 보면 방향이 달라져요.

사람이 줄어도 서울에는 소득이 모여요

세 번째는 돈이에요. 시도별 개인소득 순위에서 서울은 1인당 3,222만원으로 전국 1위예요. 공장이 많은 울산(3,112만원)보다도 높아요. 대기업 본사와 금융회사가 서울에 있어서, 지방 공장이 만든 이익까지 급여와 배당의 형태로 서울 거주자에게 돌아오기 때문이에요. 사람 수가 줄어도, 남은 사람들의 구매력은 전국에서 가장 높아요.

일자리 지도는 인구 지도와 다르게 움직여요

마지막 통계에서 두 번째 반전이 나와요. 시도별 고용률 순위 1위는 서울이나 경기가 아니라 제주(69.8%)였어요. 정작 사람이 이동해 가는 경기는 63.8%로 중위권, 인구 235만의 대구는 58.0%로 전국 최저였어요.

사람이 이동하는 곳과 일자리 비율이 높은 곳이 꼭 같지는 않다는 신호예요. 대도시는 일자리의 ‘양’보다 ‘질’, 그러니까 높은 임금으로 사람을 당기고, 고용률이 높은 지방은 일자리의 개수 자체가 많아요. 같은 ‘일자리’라는 단어도 지역마다 뜻이 달라요.

투자자가 인구 감소 부동산에서 봐야 할 신호

다섯 개 통계를 겹쳐서 나오는 결론은 하나예요. “인구 = 집값”이라는 한 줄짜리 공식은 위험해요. 인구 감소 부동산 시장을 읽을 때 실제로 봐야 할 신호는 세 가지예요. 첫째, 사람 수가 아니라 가구 수와 1인가구 증가 속도예요. 둘째, 남은 사람들에게 소득이 모이는지예요. 셋째, 그 지역 일자리가 임금으로 사람을 당기는지 개수로 당기는지예요.

이 글에서 인용한 통계의 원자료는 통계청 KOSIS에서 볼 수 있어요. 각 숫자를 더 자세히 보고 싶다면 시도별 인구 순위와 개인소득 순위 글을 함께 보면 좋아요.