은행이라면 못 빌려줄 돈을 개인이 빌려줬다 (29억 아파트와 채권최고액)

29억 원짜리 아파트가 팔렸어요. 그런데 산 사람이 잔금을 은행이 아니라 판 사람에게 빌렸어요. 등기부에 적힌 “채권최고액 17억 7,000만 원 근저당”이 바로 그 대출이에요. 이 뉴스가 화제가 된 이유는 하나로 정리돼요. 보통 사람은 지금 규제로 그 돈을 은행에서 빌릴 수 없거든요.

일반 매수자였다면 은행은 11.6억까지만 빌려줘요

뉴스 속 아파트가 있는 성남 분당은 규제지역이에요. 규제지역은 담보인정비율(LTV)이 40%예요. 29억 원 아파트라면 은행 대출은 최대 11억 6,000만 원까지만 나와요. 여기에 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 더 걸려서, 소득으로 갚을 수 있는 만큼만 빌려줘요. 평균 소득이면 11.6억도 다 못 받아요. 결국 일반 매수자가 29억 아파트를 사려면 17억 원 이상을 현금으로 들고 있어야 해요.

핵심이 여기예요. 개인끼리 주고받는 대출에는 LTV도 DSR도 걸리지 않아요. 은행이라면 규제 때문에 내주지 못할 17억 원대 대출이, 개인 사이에서는 그대로 이뤄진 거예요. 같은 규제에 묶여 수억 원을 현금으로 모아야 하는 보통 사람과 정확히 반대편에 있는 거래라, 사람들이 반응한 거예요.

매수자 사정도 함께 봐야 공정해요. 살던 집이 아직 팔리지 않아 잔금을 마련하지 못했고, 그래서 파는 쪽이 10월까지 잔금을 빌려주는 형태로 근저당을 설정한 것으로 전해졌어요. 이 글은 그 거래가 합법인지 위법인지는 판단하지 않아요. 다만 은행 규제를 받는 사람과 받지 않는 거래의 간격이 왜 감정을 불렀는지, 그 숫자만 보여줄게요.

채권최고액 17억은 실제로 빌린 돈이 아니에요

오해 하나만 풀고 가요. 등기부의 채권최고액은 실제로 빌려준 돈이 아니라, 이자와 연체까지 대비해 여유를 둔 한도예요. 보통 원금의 110~120%로 잡아요. 그러니 “채권최고액 17억 7,000만 원”이 곧 “17억 7,000만 원을 빌렸다”는 뜻은 아니에요. 실제 빌린 돈은 그보다 적어요. 또 근저당권을 가진 쪽은 돈을 빌린 사람이 아니라 빌려준 채권자예요. 이 거래에서는 아파트를 판 쪽이 채권자예요.

29억은 통계로 보면 어느 정도일까

금액의 크기는 우리 통계에 대보면 분명해져요. 시도별 아파트 매매가격 순위에서 서울의 84㎡ 아파트 평균값이 13.77억 원, 전국 평균이 6.27억 원이에요. 29억은 서울 평균의 2배, 전국 평균의 4.6배예요. 가구 평균 순자산 4.71억 원과 비교하면 여섯 배가 넘어요.

이 글의 집값·규제 수치는 국토교통부 주거실태조사(PIR)와 금융위원회 대출 규제 기준, 통계청 KOSIS 자료예요.