국토교통부 실거래가를 직접 계산해 봤어요. 국민평형(전용 84제곱미터) 기준으로 서울 25개 자치구 전부를 조사했어요. 2026년 7월 계약분으로 보면 매매가 중앙값이 가장 높은 곳은 강남구, 34억 1,500만원이에요. 가장 낮은 곳은 도봉구로 6억 2,000만원이에요. 두 곳의 격차는 5.5배예요. 강남 아파트 한 채 값이면 도봉구에서 다섯 채를 넘게 살 수 있는 셈이에요.
이 서울 집값 순위는 평균이 아니라 중앙값으로 뽑았어요. 초고가 거래 한 건이 평균을 크게 끌어올리는 걸 막기 위해서예요. 마포구, 강서구, 노원구처럼 많은 사람이 사는 자치구는 표 중간과 아래쪽에 있어요. 순위표 바로 다음에는 전세가율로 다시 세운 표가 있어요. 매매가 순위와는 다른 이야기가 담겨 있어요.
서울 집값 순위, 자치구별로 보면
막대는 1위 강남구 대비 상대 비율이에요. 오른쪽 칩은 같은 자치구의 전세가율이에요.
전세가율로 다시 세우면 순위가 달라진다
매매가 순위와 전세가율 순위가 가장 크게 어긋난 곳은 은평구와 마포구다.
매매가로는 8위였던 마포구는 전세가율로 다시 세우면 16위로 내려간다. 반대로 19위였던 은평구는 9위로 올라온다. 매매가만 보면 마포구가 훨씬 부담스러워 보인다. 하지만 전세를 끼고 살 때 실제로 보태야 할 돈은 은평구도 만만치 않다.
강남구와 도봉구의 매매가 격차는 27억 9,500만원이에요. 도봉구 아파트를 4채 넘게 더 살 수 있는 돈이에요.
27억 9,500만원을 도봉구 국민평형 아파트로 환산하면 4.5채예요. 서울 안에서도 자치구 하나를 옮기는 것만으로 아파트 다섯 채 값이 오가는 셈이에요.
강남·서초·송파·용산은 왜 상위권일까
네 곳 다 업무지구와 붙어 있어요. 강남구와 서초구는 테헤란로를 따라 대기업 본사와 금융회사가 모여 있어요. 대치동, 도곡동 학원가도 가까워요. 송파구는 잠실 업무지구와 대형 상업시설을 끼고 있고요.
강남구는 왜 유독 비쌀까요?
직장과 학원이 한곳에 모여 있어서예요. 테헤란로 일대 대기업, 금융회사 출퇴근 수요에 대치동, 도곡동 학원가 수요까지 겹쳐요. 그래서 실수요가 꾸준히 유지돼요.
용산구는 매매가 24억원으로 4위예요. 다른 세 곳과는 오르는 이유가 달라요. 용산정비창 개발 계획과 국제업무지구 조성이 겹쳤어요. 그 재건축 기대감이 매매가를 끌어올린 결과예요.
성동구·광진구는 왜 5, 6위로 높을까요?
두 곳 다 한강을 끼고 있어요. 성동구는 성수동에 IT, 스타트업 사무실이 늘면서 직주근접 수요가 커졌어요. 광진구는 건대입구 상권과 강남 접근성이 겹쳐요.
도봉·강북 같은 외곽은 왜 낮을까
이 지역들은 지나는 지하철 노선이 상대적으로 적어요. 1980~90년대에 지어진 저층 단지 비중도 높아요. 경기 북부로 나가는 통근 인구가 많아요. 새 아파트 공급도 드물어서 매매가가 낮게 형성돼 있어요.
거래량이 줄어든 자치구는 어디일까요?
규제 대상이 아닌 성동구가 최근 1년 새 거래량이 가장 많이 줄었어요. 이 부분은 서울 아파트 거래량 순위에서 따로 다뤘어요.
전세 계약 만료를 앞둔 30대 신혼부부를 생각해 보자. 마포구 전세를 살다가 집을 사려는 경우예요. 마포구는 전세가율이 55.7%예요. 전세금에 보태야 할 돈이 매매가의 절반에 조금 못 미친다. 반면 매매가가 더 싼 은평구는 전세가율이 47.4%다. 실제로 보태야 할 돈은 오히려 비슷하다. 매매가만 보고 은평구가 유리하다고 판단하면 실제 자금 계획에서 어긋날 수 있다.
전세가율만 따로 순위를 매기면 어떻게 되나요?
이미 25개 자치구 전세가율만 따로 순위를 매긴 글이 있어요. 거기서는 도봉구, 중랑구가 상위권이고 강남구가 꼴찌였어요. 서울 자치구 전세가율 순위에서 자세히 볼 수 있어요.
이 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 지점
평균이 아니라 중앙값을 썼어요. 강남구처럼 초고가 거래 한 건이 섞이면 평균은 크게 튀지만 중앙값은 그 영향을 덜 받아요. 전세가율은 월세가 0원인 순수 전세 계약만 골랐어요. 월세가 낀 계약은 보증금이 낮게 잡혀서 비율이 왜곡되기 때문이에요. 종로구는 전세 표본이 17건뿐이라 전세가율이 95.5%로 다른 자치구보다 훨씬 높게 나왔는데, 표본이 적어서 참고만 하고 전세가율 순위 비교에서는 뺐어요.
그래서 지금 뭘 확인하면 되나
- 내가 사는 자치구의 실제 단지 시세를 봅니다. 이 표는 자치구 전체의 국민평형 중앙값이라 같은 자치구 안에서도 단지와 연식에 따라 차이가 커요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 동·단지별로 확인할 수 있어요.
- 전세가율을 매매가와 같이 봅니다. 매매가가 싸도 전세가율이 낮으면(예: 은평구) 전세를 끼고 살 때 보태야 할 돈이 생각보다 많아요.
- 이 통계로 못 아는 것도 있어요. 재건축 이슈나 특정 단지의 개별 호재는 이 집계에 반영되지 않아요. 국민평형이 아닌 소형·대형 평형 시세도 다를 수 있어요.
확인처: 국토교통부 실거래가 공개시스템
서울 집값 순위는 강남구가 1위, 도봉구가 25위로 5.5배 차이가 난다. 다만 전세가율까지 같이 보면 매매가만으로는 안 보이던 격차가 드러난다. 자치구를 비교할 때는 매매가 하나만 보지 말고 전세가율을 같이 확인해야 실제 자금 부담을 정확히 잴 수 있다.
출처
- 국토교통부 아파트 매매·전월세 실거래가
- 공공데이터포털, 2026년 7월 계약분, 국민평형(전용 83~85.5㎡) 매매·전세 중앙값 기준
이 서울 집값 순위의 원자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있어요.
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