강남 아파트값은 중랑구의 4배가 넘는데 전세는 2배가 안 된다 (2026 서울 자치구 전세가율 순위)

전세를 알아보다가 ‘집값이 비싸면 전세도 비싸겠지’라고 생각해본 적 있으신가요? 서울 25개 자치구의 실거래가를 직접 뽑아 전세가율 순위를 매겼어요. 그런데 정반대인 곳이 있었어요. 집값이 서울에서 가장 비싼 강남구가, 전세가율은 서울에서 가장 낮았거든요.

전세가율은 매매가 대비 전세보증금의 비율이에요. 이 비율이 높을수록 적은 돈으로 그 집에 들어갈 수 있다는 뜻이에요. 낮을수록 매매가와 전세가 사이 틈이 넓다는 뜻이고요. 여러분이 사는 자치구, 혹은 이사를 고민 중인 자치구가 표 어디쯤 있는지 먼저 찾아보세요.

국토교통부 실거래가를 직접 계산해서 만든 표라 호갱노노나 아실에는 없는 숫자예요. 2026년 6월 계약분, 국민평형(전용 83~85.5㎡) 아파트의 매매·전세 중앙값을 기준으로 삼았어요. 이 값으로 25개 자치구 전세가율 순위를 뽑았어요.

서울 자치구 전세가율 순위

막대는 1위 중랑구 대비 상대 비율이에요. 오른쪽 매매가는 같은 국민평형 아파트의 매매 중앙값(억원)이에요.

강남은 왜 전세가율이 가장 낮을까요

전세는 지금 당장 그 집에 들어가 사는 값이라 실사용가치만 반영해요. 반면 매매가는 실사용가치에 더해 재건축으로 오를 자산가치까지 미리 반영해요. 강남·서초·송파처럼 재건축 이슈가 꾸준한 동네일수록 이 기대감이 매매가에 두껍게 얹혀요. 그만큼 전세가율은 낮아져요. 광진·용산도 비슷한 이유로 40%대에 머물러요.

중랑구·도봉구는 왜 전세가율이 70%에 가까울까요

중랑구·도봉구·노원구는 반대예요. 세 곳 모두 1980~90년대에 지어진 아파트 비중이 높아요. 최근 몇 년 새 재건축 이슈도 크게 불거지지 않았고요. 매매 수요가 ‘여기서 계속 살 사람들’ 위주라서 매매가가 실사용가치에 가깝게 형성돼요. 그러다 보니 매매가와 전세가 차이가 좁아지고, 전세가율이 자연히 올라가요.

전국 17개 시도 단위 아파트값이 궁금하다면 시도별 아파트 매매평균가격 순위도 함께 보세요.

전세를 구할 때 실제로 이런 차이가 나요

전세 계약을 앞둔 30대 신혼부부가 있다고 해볼게요. 예산은 6억 원이에요. 강남에서 국민평형 전세를 구하려면 보증금이 10억 원 가까이 필요해요. 그래서 애초에 후보에서 빠져요. 반면 중랑구나 도봉구에서는 5억 원대로 같은 평형의 전세를 구할 수 있어요. 이 부부가 실제로 살 수 있는 동네는 강남이 아니라 중랑·도봉이라는 뜻이에요.

처음 질문으로 돌아가볼게요. 집값이 비싸면 전세도 비쌀 거라는 생각, 절반만 맞아요. 전세보증금의 절대 액수는 강남이 서울에서 가장 높아요(9억 9,750만원). 그런데 매매가 대비 비율로 보면 강남이 오히려 서울에서 가장 낮은 동네예요. 전세를 구할 때는 절대 금액과 함께 이 전세가율 순위도 봐야 해요.